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內壢農地貸款以土地用途轉換重塑大城市房地產結構
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核心提示：工業地產盡量多地向住宅地產和商業地產轉換，不失為緩解當下住房供求矛盾和促使樓市泡沫軟著陸的一種選擇。
我國住房供求矛盾尖銳、房價上漲壓力大的主要是一線和二線重點城市，而制約這些城市住房問題的關鍵之一就在於土地供應彈性太小，無法根據人口規模的增加和住房需求的增長、升級而相應增加土地供應。目前，我國大城市的服務業產值總體上已接近或超過瞭制造業，產業間相對收益的變換之快，是其他任何國傢無法比擬的，也是規劃所根本無法預料的。因此，工業地產盡量多地向住宅地產和商業地產轉換，不失為緩解當下住房供求矛盾和促使樓市泡沫軟著陸的一種選擇。
新一屆政府對於房地產行業和市場的管理思路趨於明晰，即通過厘清政府和市場的關系，縮小政府幹預龍潭房屋土地貸款的范圍和領域，將政府的作用限制在"補好位"(提供基本住房保障)，進而充分激發市場的活力，構建以市場為主體、政府保障基本需求的多層次住房供應體系，努力增加住房供應，緩解長期內存在的住房供求矛盾。在中央政治局就《加快推進住房保障體系和供應體系建設》的第十次集體學習中，習近平總書記指出，要完善住房支持政策，註重發揮政策的扶持、導向、帶動作用，調動各方面積極性和主動性，其中特別提出要完善土地政策和財政政策。
財政政策主要指如何支持公共租賃住房建設，而完善土地政策主要指的就是如何增加土地供應。因為，目前住房供求矛盾尖銳、房價上漲壓力大的主要是一線和二線重點城市，制約這些城市住房問題解決的關鍵之一就在於土地供應的彈性太小，無法根據人口規模的增加和住房需求的增長、升級而相應地增加土地供應。
截至目前，全國1.4億外來人口中80%集中在全國50個大城市中，其中43.2%的外來人口集中在北京、上海、廣州、深圳、東莞、蘇州和天津等10大城市，未來新型城鎮化背景下人口向大城市積聚的趨勢還會繼續強化。而住房供應方面，據統計，人口在1000萬以上的城市，2011年房地產新開工面積僅為1.21億平方米，僅占當年全國新開工總面積的8.23%。因此，在某種程度上，房價快速上漲是由供給不足造成的，而土地補給匱乏是供給不足的首要原因。以深圳為例，未來十年深圳新增土地供應潛力僅52平方公裡，這些土地中還要給嘉義房屋增貸軌道交通建設、因人口增長而產生的基礎設施建設等留出足夠的部分，能用於住房建設的用地少之又少。其他大城市的情況也基本類似。
還有，大城市可新增土地供給的有效性較低，在於這些土地主要位於城市遠郊或新區，軌道交通建設和居住公共服務配套建設、培育滯後。於是，如果要提高供應效率，大城市土地供應就隻能在存量上打主意。但是，我國土地利用和開發有嚴格的管制，《土地管理法》規定城鄉"二元土地結構"和用途管制；《城鄉規劃法》規定，城市要進行總體規劃和控制性詳細規劃，依此來規范每個項目的規劃設計用途；住建部發佈實施的《城市用地分類與規劃建設用地標準》，將城鄉用地分為2大類、8中類、17小類，城市建設用地隻是其中的一個小類。而城市建設用地又分為8大類、35中類和44小類，住房建設用地隻是其中的一個小類而已。
在如此龐雜細致的分類中，自上而下的用途分類和管制很難保證其合理性，即某地塊規定為某一用途是否合理。特別是上世紀90年代以來，我國各大城市政府步調一致地規劃新興產業在本地的佈局，如上世紀80年代末90年代的傢電行業、90年代到本世紀初的汽車行業和出口工業園區、本世紀以來的鋼鐵建材、新能源等，由於各地一哄而上、重復建設，土地利用的效率非常低。即使規劃發佈時是合理的，也會因為隨後產業升級、人口規模增加、城市進一步擴張而變得不再合理。事實上，在城市化快速推進過程中，土地用途規劃不合理的現象非常普遍。因人口集聚，城市的產業結構快速變遷和升級，生產性服務業和生活服務業發展迅速並超過瞭制造業。另外，外部條件變化，也是導致我國已佈局產業相對收益變化的一股新力量。例如近年來國外信息、通信技術的新發展，對於各地上馬不久的通信設備、物流業、商業等行業的沖擊非常大。目前，我國大城市的服務業產值總體上已接近或超過瞭制造業，產業間相對收益的比較發生瞭變化，而這種變換過程之快，是其他任何國傢都無法比擬的，也是規劃所根本無法預料的。產業間相對收益的此消彼長，也就提出瞭改變土地用途的要求，如"辦改商"、"工改居"、"商改住"等等。
一則奧巴馬鄰居賣房的例子，或能充分說明改變土地用途的意義。奧巴馬當選總統後，還是很喜歡之前居住的地方--芝加哥海德公園社區，他表示退休後將仍回那裡居住。奧巴馬的鄰居比爾想借機把房子賣個高價，但幾個月後還是不見有意購買者，原因是附近安全監管太嚴瞭，一舉一動都受監視，比爾隻好以較低的價格將房子賣給丹尼爾。但是，比爾後來再回來時發現，丹尼爾將房子改造為幼兒園，而該幼兒園成瞭全美最安全的幼兒園，名人們競相將自己的小孩送到總統老傢邊上這所幼兒園。
在城市化快速推進和城市產業轉換周期縮短、升級加快的情況下，周圍環境的變化，造成某一地塊現有用途變得不合理，需要用途上的再造。事實上，自上世紀90年代以來，由於我國城市產業結構升級、周圍環境變化和人口空間的變化，改變土地用途的案例綿延不絕。但本世紀以來，由於地價快速上漲、用途管制加強，又因用途轉變涉及相關利益分配，用途轉換遂停滯瞭下來，規劃修訂也因為利益難以協調而變為廢紙。在許多城市的中心區，一邊是低密度的閑置、低效用地，公共服務設施利用不足，一邊是擁擠不堪的住宅區，公共服務設施供給不足的怪狀，想必大傢早就司空見慣瞭。
物業，本質上是個共性空間，人類賦予其差別化的使用方式，這種使用方式是可以改變的。所以，要想激發起市場的活力，就應包含通過市場化來選擇最有效率的土地使用方式。解讀習總書記的講話，對完善土地政策而言，發揮政策的扶持、導向、帶動作用，調動各方面積極性和主動性，說到底，就是要通過市場化來平衡利益關系，合理分配土地用途轉變中的收益。為此，筆者認為，基於物業的本質，大城市的房地產結構要設法再造，涉及公共服務而與土地價值無關的物業，如學校、政府機構、醫院可以遷到中心區外，騰挪出來的地可以最大限度地發揮其價值，政府通過對土地用途轉換後增值部分征稅，以增加公共服務設施建設、補貼公共服務機構的建設和運營。同時，房地產行業內工業地產，也要盡量多地向住宅地產和商業地產轉換，騰挪出來的土地和容積率無疑是巨大的，這也不失為我國大中城市緩解當下住房供求矛盾和促使樓市泡沫軟著陸的一種選擇。
(作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/11453724198.shtml
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