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新盤認購率難過半
近日，A股上市公司萊茵置業和中天城投先後對各自募投項目的效益進行瞭敏感性分析，其中中天城投稱當其項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡，由此也引發瞭市場對房價還有多少下降空間的猜想。
樓盤促銷難挽認購率下滑 房價還有多少下降空間
中天城投擬將募集資金中的24億元將用於貴陽國際金融中心一期商務區項目。根據其出示的項目可行性研究報告，該項目本身的定價便低於周邊的市場價格，並稱當項目銷售均價下降32.93%時，項目仍能實現盈虧平衡。由此，公司也認為該項目據有較強的抗風險能力。
張大偉也表示，"兩傢公司的分析報告都沒有提及稅率等問題，成本稅率都不隨售價變化，太簡單瞭，況且市場一旦進入下降通道，跌幅是難以預測的。"
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記者查看上市房企的財報也發現，包括萬科在內的龍頭房企，近幾年營業毛利率都在30%左右，凈利潤率則在15%上下，對房價下滑幅度的承受力有限。同時有報告顯示，199傢內地房地產上市公司，2013年年末的資產負債率均值和凈負債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上升0.95%和16.96%，均為近三年來的最高點。
而在兩傢房企的補充說明中，對募投項目售價變化後效益的測算報告無疑最受市場關註。
萬科等龍頭房企近幾年毛利率都在30%左右，凈利潤率則在15%上下，對房價下滑幅度承受力有限。
不過，有上市房企的負責人告訴記者，萊茵置業和中天城投發佈的報告僅能代表他們的個別項目，對整體市場的參考意義不大。
對此，有業內人士稱，"兩傢公司對各自項目的盈利預期還是比較樂觀的，實際上更多的是為瞭提振投資者的信心。"
業內稱"底線"難測
"以京滬等大城市為例，目前不少在售項目都是房企很早以前拿的地，成本可能也就每平方米幾千塊，當時位置都不怎麼樣，但隨著城市發展這些區域都已經很成熟瞭，現在的售價高的可能要10萬元/平方米，這個降價底林口二胎房貸線就沒法算瞭。不過，如果是2011年以後拿的地，降價幅度一旦超過正常售價的2成，房企一般就很難再獲取利潤瞭。"中原地產首席分析師張大偉表示。
至於兩傢公司的公告是否"暴露"瞭房企的降價"底線"，一位不願具名的房企負責人告訴《證券日報》記者，"北京南城的一個項目，2008年市場不好的時候打算賣12000元/平方米，這個價格他們也是有的賺的。目前這個項目最後一期還在賣，售價超過4萬元/平方米，你說降多少才能達到所謂的盈虧平衡？還是要看具體城市，具體項目，包括拿地時間、銷售周期等等因素。"
內容來自sina新聞
實際上，上述兩傢企業的研究報告之所以受到市場關註，主要還是因為今年的市場步入下行通道，人們紛紛猜測房價到底能降多少，房企在保本的情況下最多能給到多少折扣。
從目前來看，房企對於項目的降價也是有所準備。萊茵置業就表示，結合2013年度杭州地區商品房銷售價格走勢，說明短時期內杭州地區的房地產銷售價格不存在大幅下降的風險。杭州房地產市場近期價格出現波動，從長期看這是市場健康發展的表現。但是房地產企業為完成資金回籠，如成交量持續低迷，則市場以價換量可能性將加大，所以公司新開發產品存在價格下降的風險。
而據中原地產監測，21個大中城市近四周的新開樓盤認購率均在45%以下，2013年的周平均值則為56%，新房的銷售情況不容樂觀。同時，近期雖然各地新開樓盤優惠促銷活動層出不窮，但開盤認購率仍未有大幅的回升。
"隨著近期樓市的降溫，開發商的資金壓力會逐漸顯現，要在'熊市'中求生存，提高資金的流轉速率至關重要，以價換量將是開發商的明智之選。"張大偉表示。
據悉，中天城投和萊茵置業本次對再融資方案進行補充說明，主要是為瞭進一步落實《國務院辦公廳關於進一步加強資本市場中小投資者合法權益保護工作的意見》，以保障中小投資者的知情權。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/08042753246.shtml
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