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內容來自sina新聞

??二手房熱度提升明顯

??整體來看,全國樓市今年初的主旋律是復蘇。根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的調查數據,2015年3月,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10523元/平方米,環比小幅下跌0.15%。北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18938元/平方米,環比小幅下跌0.1%;同比繼續下跌。

??根據20個大中城市新房成交數據顯示,新政前後(3月27日-4月2日),16個大中城市新房成交量出現瞭大幅上漲,占比達8成,其中北京環比漲幅最高達58.6%,寧波同比漲幅最高達282.54%。

??對於改善型傢庭,此前已經有一套房,現在購買第二套房或者是換房,目前也是一個不錯的時間點。新政出來後,滿兩年但不滿五年的房源變多瞭,可以挑選的空間也變大,一套300萬的房子就能省下16萬的營業稅。某種程度上說,改善型需求也是剛需,既然早晚都要買,一定是早買劃算。

解讀樓市是否到瞭出手時間點?

??3月底,央行、財政部、住建部、國稅總局等部位接連出臺樓市刺激政策,樓市是否已經出現瞭拐點?日前,記者走訪瞭北京通州、房山等數個售樓處,對市內多個二手房中介進行瞭業務瞭解,隻希望回答眾多購房人最關心的問題,現在是不是到瞭買房的最佳時機?

??因為政策調整,個別開發商喊出“一周不漲價”的口號。但據記者瞭解,這主要是營銷手段,為購房者制造“最後購房窗口”的心理壓力。不過,從供求關系來看,目前市場仍存在較大的庫存壓力,期望房價出現像2009年一樣的報復性上漲並不現實。

??進入4月份,北京樓市將迎來開盤潮。根據亞豪機構統計數據顯示,4月,北京樓市預計將有31個項目入市,其中包括通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內的10個純新盤,以及首開·熙悅尚郡、中建·國際港、五礦·銘品等21個老項目後期。

??要想弄清楚今年系列樓市刺激政策的初衷,業內人士認為需要退回到不久前《政府工作報告》,當時報告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代瞭去年“投機投資性需求”的措辭,當時業內就廣泛猜測房地產政策將調整。

??3月30日出臺樓市新政之後,北京樓市到底漲還是不漲?從表面上看,許多新盤並沒有公佈定價,一時間似乎看不到漲價潮。但從二手房市場的反饋來看,北京樓市似乎暗潮湧動。

??據鏈傢地產市場研究部統計,3月份全市平均單位租金為56.0元/平方米,由於結構性因素較上月下降6.8%。這主要是由於近郊(昌平、大興、通州、順義)的成交占比達到26.1%,較上月增加3.9個百分點,創下歷史新高,租賃需求的外移在一定程度拉低瞭平均租金。而從實際租金的走勢來看,熱點區域租金出現上漲,3月份由於需求激增尤其是地鐵附近,租金漲幅一般在5%-8%。

??萊坊董事及上海研究咨詢部主管楊悅晨表示,對於購房者而言,目前的政策環境已經趨於寬松,2014年年末至今已有兩次降息的金融信貸調整,未來不排除在政策方面繼續保持寬松環境來滿足普通傢庭的購房需求。“此次3月30日出臺的政策調整是樓市回歸市場化的一個信號,但要理性看待。從總體上來看,樓市政策的調整更加註重市場變化和供需關系,避免一刀切的情況發生。客觀上講,信貸政策放松對恢復房地產市場信心及成交量是有利的。”

??從4月預計入市項目定價來看,31個項目當中僅10個項目公佈瞭預計售價,其中通泰國際公館預計售價2.7萬元、中奧廣場·首站報價3.5萬元等,其餘21個均處待定當中。“整體而言,目前北京開盤項目大多都在五環外,這些項目也以剛需項目為主。”案場項目經理張先生告訴記者。“去年底,我們就預測可能貸款政策會放松,但項目不會漲價。我們體量較大,主要還是以跑量為主,誰也不知道樓市復蘇能夠持續多久!”

??3月租賃市場大熱

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-06/08545990647515593356360.shtml

??全國整體都在回暖

??“之前有傳聞3月30日出臺樓市新政之後,房主連夜給中介打電話調高20萬,這種情況並不具有廣泛代表性。”在大悅城附近工作的中介大區經理李先生告訴記者,但打電話問行情的人變多瞭。

??鏈傢地產分析師張旭表示,雖然能夠直接受惠於此輪政策利好的購房者數量有限,但政策帶動改善型需求的入市積極性,促使未來成交量進一步上升。因此不排除二季度或下半年房價出現一定上漲的可能性。“但與以往相比,此輪調整買賣雙方相對更為理性,購房者也不必恐慌性入市。市場是否接受部分房源報價上漲,仍有待觀察。”

??一般而言,衡量一個城市樓市熱度如何,一方面是買賣,這能直接反應市場的成交。另一方面是租賃市場,這能夠從側面體現出住房需求、經濟活力等,也是一個城市樓市活躍度的參考數據。

??雖然新政剛剛實施,最終對市場的影響還需要觀察。但從過去一個月的租賃市場來看,北京房產需求依然旺盛。3月份租房成交量保持瞭旺季特征,日均成交量環比上漲超過兩倍,同比上漲超過三成。在客源大幅釋放的情況下,租賃熱點區域成交與租金均出現上漲,預計進入4月後,隨著租賃旺季的結束,租金將會保持平穩。

??據鏈傢地產市場研究部統計,2015?a href="http://bossbank.com.tw/">2胎房貸 2胎房貸繳款年限任何問題免費諮詢?月北京市租賃日均成交量環比上漲209.4%,同比上漲32.2%,節後租賃市場需求大幅增長。鏈傢地產市場研究部張旭認為,從3月份的成交量水平來看,旺季特征明顯,隨著務工人員返京以及大量白領換租期的來臨,成交迅速走高。與往年相比,今年的租賃高峰較往年有所提高,節後需求的爆發程度超過以往。

??中原地產首席分析師張大偉分析認為,整體看,3月份市場依然處於春節後的市場恢復中,房價整體看,雖然依然下調,但下調幅度收窄,整體市場企穩的趨勢越來越明顯。而3月30日出臺的樓市新政又給瞭樓市一劑強心針。

??組合拳是否引發新泡沫?

??北京新盤將批量入市

??以北京樓市熱點天宮院附近樓盤為例,目前的價格幾乎已經是一年多沒有變化瞭。2012年年底,作為天宮院的代表項目,龍湖·時代天街打出瞭13500元/平方米的銷售價格。隨著眾多開發商的進駐,天宮院區域曾一躍成為北京剛需勝地,房價也從最初的13500元/平方米,上漲到最高時期的22000元/平方米。但隨著自住房的入市,剛需市場的不景氣也讓天宮院的在售項目下調瞭價格。目前,天宮院區域的在售價格已經基本維持在瞭19000元/平方米—20000元/平方米。

??萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅表示:“自2014年以來,我國房地產投資增速放緩,庫存上升,房價有所回落。央行此次調整個人住房貸款政策,將二套房貸首付比例降至四成,預計有利於釋放改善性住房需求,活躍房地產交易,能進一步刺激居民的住房需求。然而,從全國來看,目前投資性需求已經明顯下降,並且不少城市的供應量很大,因此新政是否會刺激房價上升還有待觀察。”

??現在該不該出手?

??對於買房的時機,實際上每個購房人的基本情況不同,判斷也不同。對於剛需人群,隻要符合購房條件,過去幾年一直都是買入時機。現在銀行進入降息周期,銀行對首套房又有政策優惠,整體來看是很好的出手節點。

??記者走訪瞭二手房成交比較活躍的朝陽區大悅城附近的房產中介瞭解到,新政實施之後,購房的咨詢量明顯增加。2到5年房源增多,且這部分房源業主報價有一定上漲,但漲幅不大,一般在5%以內。

??對於投資型需求,現在樓市的投資價值並不高。過去10年房價暴漲,很多早期買房人掙得盆滿缽滿,主要原因是銀行杠桿和房產價格重估。未來一段時間,如果缺少信貸杠桿,樓市的投資收益並不高,這也是為何炒房團早在幾年前就撤離北京的重要原因。

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