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在10月第四周，住宅成交量突破兩千五百套，再創年內單周最高交易量。成交量出現井噴的原因有哪些？"銀十"究竟是一時的樓市躁動，還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點？
東怡外國銷售總監 葉英
葉英：今年年底到底會賣得怎麼樣？首先，第一外國一定不會降價，死扛都扛到今天瞭，肯定不降瞭，可能慢一點賣也會死扛這個價格。
看著美好的數據，令人無限激動。隻是這成交量井噴，究竟是一時的樓市躁動，還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點？房價會否會打破現在下跌的態勢，出現價格上漲？年前開發商應該如何出擊，以應對年底寒冬。本期廣廈會客廳，新浪樂居與長沙晚報特邀東怡外國 銷售總監 葉英為我們解讀"銀十"回暖能否捂熱樓市過寒冬。
葉英東怡外國一定不會降價
葉英：往後走市場會怎麼樣？我就不算大傢的帳瞭，就說說外國。每一年的12月份都房貸二胎 房貸二胎整合缺錢急用哪裡借錢有兩個節點，一是應付合同款，非常急的要在12月份付款。二是很多工程、很多項目都在12月份要交房。外國4月30日開始交房，交瞭761戶，到目前是零投訴、零維權，客戶滿意度非常高。我再說句題外話，你的房子賣4000元/平方米的話，隻要能交就行。如果你的房子賣到8000元/平方米，隻要拿到驗收就可以交房。東怡外國交房後售樓部沒有一個人去潑油漆、打橫幅的，大傢好好去外國學習一下是怎麼交房的。
經歷瞭2008年和2011年的樓市起伏，面對當下的樓市，開發商的心態如何？您所在的房企當下在長沙又有何銷售、發展策略？
10月東怡外國在尾貨、無推廣、死扛價格的情況下，銷售業績較前幾個月成倍在增長。如從政策角度分析，主要原因有如下幾點：
內容來自sina新聞
火焰過後是海水。中國房地產在經歷瞭2013年一輪價量齊升的快速增長之後，2014便陷入瞭量價齊跌的低迷狀態。一二三線城市房價漸次回落，商品房成交量同比萎縮，土地購置量和購置價格也相應回落。
1、 二套房認定標準放寬瞭：東怡外國毛坯單價近萬元，非傳統的剛需項目，大多客人名下有房，原政策認房又認貸，擋住瞭很多想買《外國》而苦於貸款門檻高的客人，而如今的二套房認定新政為：無論你名下有多少套，隻要名下無貸款，或貸款還清，則屬於首套，該政策瞬間釋放瞭不少想買東怡外國而名下有房又想做首套的客人。
2、 利率基準瞭：東怡外國同時與多傢銀行合作住房按揭貸款，10月開始，各大銀行陸續執行基準利率，較之前的利率上浮5%-10%，東怡外國的業主貸款利息中，利差總額高達12萬以上。無疑增加瞭購房業主的購房動力；
3、 提前還款不受限瞭：陸續有銀行推出提前還款無需在履行還款義務一年以後，借款人也無需向銀行繳納提前還款的違約金，這對購房客戶來說，也屬利好；
4、 放款快瞭：2014年各大項目銷售疲軟，銀行的住房按揭貸款總額明顯下降，到下半年，銀行資金池的用於住房按揭貸款的資金明顯盈餘，10月開始，隻要業主通過銀行貸款資格審批，3-7天內基本都能放款，大大縮減瞭放款時間。
5、 不搭售理財瞭：業主面簽時不再需要為瞭獲得貸款資格而在不情願下購買銀行搭售的理財產品，或按銀行要求的攬儲任務；
6、 不收額度費瞭：10月前銀行向地產商收取類似服務費的額度費用，10月後，該費用開發商不需要承擔瞭。
居於以上幾點，就不能理解，為何我之前反復強調，所有房地產救市政策，如不涉及銀行信貸政策，對市場的影響都屬隔靴撈癢！東怡外國10月的銷售業績明顯高於前幾個月就印證瞭該觀點。
住宅成交量向上走，成交均價卻是向下走，這是由哪些原因導致的？在今年最後幾個月內，房價是否會出現什麼樣的走勢？
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然而，這一局面在10月出現扭轉，冷清樓市看似逐漸回暖。據克而瑞(中國)信息技術集團長沙機構數據顯示，在國慶黃金周期間，長沙六區新建住宅成交953套，看房人氣火爆一時；10月第二周，成交量達到1207套，環比上升26.7%；進入10月第三周，住宅成交量首度突破兩千套，成為年內單周最高交易量。第四周，成交量突破兩千五百套，樓市似乎進入快速復蘇階段。
往後走，我是有一點擔憂的，大傢在說政策、未來、導向、數據的時候，我都聽不明白，有一點聽明白瞭，2000萬平方米的存量要賣24個月，長沙省會城市排在第51位，是倒數第一第二的位置。但是，長沙的消費在省會城市中可不是排名靠後的。所以，我說實話是挺悲觀的，從大的局面來看是持悲觀態度的。但是，我從來都認為，一個市場行情非常糟糕的情況下，也有表現非常出色的項目。在一個非常好的市場環境中，也有產品賣不出去的樓盤。還是那句話，一個項目成功與否不能太依賴於市場環境，不能太依賴於政策環境，還是紮紮實實地把自己的項目一步步做紮實，如果你依賴那些，早晚有一天被政府玩死。(文字整理/桑思)
葉英：東怡外國一直都是新政落地效果如何的試驗田，2013年長沙萬元樓盤銷售套數的銷冠，今年，東怡外國已經很久沒有發聲瞭，10月銷售大有起色，我也終於敢出來見人瞭。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-06/16324575728.shtml
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