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  財務粉飾路徑



  然而,在房企財務安全指數整體回升的同時,約有17%的上市房企財務安全狀況出現大幅下降,這一現象佐證瞭"房地產是所有行業中財務安全兩極分化最嚴重行業"的這一觀點。

  "房地產是個特殊的行業,它的財務安全波動性特別大,在2012年的前3個季度裡,房企財務安全指數曾出現2000多點的巨大波動,反映瞭該行業的財務不確定性和政策導向性。"蒲小雷告訴記者,過山車式的發展形勢導致房企的財務安全狀況極不穩定,繼2012年第三季度的明顯下滑後,2012年第四季度至今,房企財務安全指數一直在回升,但2013年,該行業的財務安全趨勢並不確定。

  "當前房地產行業的多項財務指標仍然呈現異常或嚴重異常,存在資產效率低下、資產泡沫化嚴重、借款效率低下、債務支付緩慢等一系列問題,應引起有關方面高度關註。"7月17日,上述評估報告的主要執筆者、商務部研究院信用評級與認證中心副主任蒲小雷在接受中國房地產報專訪時說。

各行業財務風險房地產排名首位 上市房企7成粉飾財報

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-23/09303371640.shtml

  "房地產行業是財務風險的'重災區',排在20個行業的首位。"7月15日,商務部研究院信用評級與認證中心發佈的《中國非金融上市公司財務安全評估報告》(2013年春季)(下稱"評估報告")指出,2013年,房地產上市公司存在財務報表粉飾嫌疑的占比高達74.42%。



  "從行業情況看,129傢樣本中,存在財務報表粉飾嫌疑有96傢,行業占比達74.42%。"蒲小雷說。

  上述評估報告同時指出,非金融類上市公司中,在運營環節粉飾最嚴重的會計科目是應收和應付科目,這兩個科目存在壞賬計入應收賬款、應收賬款藏匿、應付賬款藏匿的粉飾嫌疑公司占所有存在粉飾嫌疑公司的85.9%;其次是銷售成本科目,粉飾嫌疑占比13.97%;第三是銷售收入,隱瞞銷售收入公司占比3.66%。

  針對房地產行業,商務部研究院信用評級與認證中心選取瞭129傢樣本[最新消息 價格 戶型 點評],該中心的測算結果表明,相比2012年,2013年房地產行業的財務安全指標出現明顯改善,行業財務安全指數同比上升12.99%至2432.6點,不過,房地產財務安全指數仍遠低於其他19個行業,甚至不及中國非金融類上市公司財務安全總指數的一半,且存在財務風險的上市房企為92傢,行業占比達到71.31%,仍是財務風險的"重災區"。

  "如果其他行業是一個橄欖式的分佈,房地產就是啞鈴式的,好的多,壞的也多,兩極分化非常嚴重,招保萬金等大的地產公司財務安全狀況非常好,且趨勢繼續向好,但是一些中小房地產商財務安全狀況非常令人擔憂。"蒲小雷表示。

  上述評估報告認為,2013年,房企財務安全指標有以下3個問題需要關註:債權債務周轉嚴重異常,主要體現在債務支付極為緩慢;借款使用效率仍然非常低;資產效率非常低下,資產泡沫化嚴重。

  "2012年,房地產行業的資產和銷售不匹配,反映企業資產與銷售規模關系的資產系數值為8.6,這說明房地產行業有比較嚴重的資產泡沫化,借款對月銷售比率為22.15,說明借款沒有明顯促進效率,存在無效的資金使用。"蒲小雷說。

  財務安全兩極分化

  中國房地產報記者獲得的上述評估報告顯示,2013年是中國非金融上市公司總體財務安全狀況近5年中最差的一年,其中房地產行業財務安全指數最低,整體財務風險最大。

  那麼,商務部研究院信用評級與認證中心又是如何得出的該結論?

  蒲小雷解釋,財務指標之間是相互關聯的,其變化是有規律可循的,通過連續多年的Themis定量分析,研究中心能夠判斷哪些會計科目反映的數據是不合理的,這些不合理或異常是不太可能實現的,除非是粉飾。

  "中國的上市公司,人為因素比較多,比如公司要虧損瞭,要被ST瞭,當地政府就給一筆補貼,然後它就不虧損瞭,再通過不同項目之間的賬目調節,就盈利瞭。"蒲小雷告訴中國房地產報記者,財務粉飾是對於相關科目沒有、不可能達到一定相關數值的情況下,對它進行的一種會計處理,各個企業對財務粉飾的程度也不一樣。

  非經常性損益對上市公司的影響向來普遍。據本報記者統計,2012年,145傢上市房企中(按證監會新行業分類),28傢非經常性損益占歸屬於母公司凈利潤的比重超過50%,21傢上市房企扣除非經常性損益後的凈利潤為負值,其中京投銀泰虧損最大,如果不是當年5.2億元的非經常性損益,公司凈虧損額高達4.33億元;津濱[簡介 最新動態]發展也是如此,若非當年1.93億元的非經常性損益,其凈虧損為1.24億元。

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  據瞭解,對上市公司而言,調整壞賬計提比例、調整折舊年限和折舊比例、變更會計估計方法、股權買賣等都會對公司的財務狀況產生影響,這些方法由此成為常見的財務粉飾手段。

  據中國房地產報粗略統計,僅2013年以來,就有7傢上市房企發佈會計政策調整或會計差錯變更的相關公告,以中茵股份[簡介 最新動態]為例,公司決定從2012年1月1日起將投資性房地產後續計量方法由成本計量模式變更為公允價值計量模式。由於投資性房地產不需要進行折舊攤銷,導致增加利潤1607.6萬元;浙江廣廈[簡介 最新動態]對提前確認收入的會計差錯進行更正後,2012年半年度和三季度,公司主營收入減少5.98億元,凈利潤增加1497.26億元;中弘股份2012年向母公司收購其持有中弘礦業投資有限公司61.54%的股權,形成同一控制下企業合並,追溯調整後2011年歸屬於母公司的凈利潤增加6740.8萬元。

  "企業最主要的粉飾動機是美化業績,避免被ST,維持銀行信貸的信用,操縱股價,偷逃稅款,經營者逃避或推卸責任等。當然,也有些企業為瞭未來某個階段的業績好看,在當期隱藏業績。"蒲小雷提醒,有關方面應高度關註企業在債權債務、借款、實物性資產周轉、成本、資產系數等方面出現的異常。

  據蒲二胎房貸銀行成數任何問題免費諮詢小雷介紹,這一結論是根據2008~2012年的非金融上市公司財務數據,利用Themis純定量異常值評級模型分析得出的。Themis模型以100%量化分析為基礎,對發達國傢的企業財務提前一年以上的預警準確率為92%左右,是目前預警準確率最高的評級模型之一。

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