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  建設用地指標有三分之一給瞭鐵路、公路等基礎設施和大學城、政府大廈等建設無償劃撥使用。因土地來得便宜,便隨意擴大用地規模,使豪華的政府大樓等形象工程屢禁不止,同樣降低土地利用效率。

  另外三分之二指標在兩個分割的建設用地市場上有償出讓,一部分在工業用地市場上,政府定價、協議(後改為掛牌)出讓給招商引資項目。市縣間為爭搶項目,競相壓低地價,甚至白送,導致過多的土地配置於工業和開發區,土地粗放利用。

  政府不再直接經營土地

  1980年全國人口從建國時的5億增加到10億,出現瞭耕地和建設用地爭地矛盾。

  同時,賣地成為多數地方政府獲取財政收入的主要手段。鄭振源說,我國1994年實行分稅制,大量財稅收入上繳中央,尤其在2007年以後,地方政府入不敷出,征地拆遷成為地方政府的主要生財之道。

  農業部政策法規司原司長郭書田認為,"383"方案中有關農村土地改革的建議,著眼解決的是農村土地與城市土地同地、同權、同價問題,這也是學術界和黨政部門研究機構多年來一直呼籲的。

  2004年征地補償費全國平均為每畝3.5萬元,而土地出讓金全國平均為每畝23.6萬元;2009年補償額提高到每畝4.1萬元,土地出讓金漲到每畝51.8萬元,差距越來越大。

  另一部分指標在房地產市場限量供應、招拍掛出讓。供應壟斷、土地稀缺而需求競爭,致使地價高漲,地價高,房價也隨之水漲船高,高到一線城市居民大多買不起、租不起房的地步。

  郭書田表示,地方政府六七成的銀行房屋二胎二胎年息財政收入都來自土地的收益,因此,土地改革的同時要進行稅制改革,保證地方財政來源。

  這種"既當裁判又當運動員"的角色定位是一種錯位。政府的職責應是監督、規劃、調節利益關系,而不應直接經營土地。要真正落實農村集體土地與城市土地同地、同權和同價,就必須轉變地方政府的職能。

  這些土地產權制度改革的實質就是把公有公用的土地公有制改為公有私用,大大調動瞭土地使用者的積極性,短短4年時間就解決瞭溫飽問題。

  征地補償過低,農民不能接受便強征強拆,以致命案迭出,造成嚴重的官民矛盾、社會矛盾。



  實行這套制度近十年來,通過低價征地,為工業化、城市化提供瞭374萬公頃廉價土地;農村宅基地不能流動,加上戶籍制度限制,農民工不能市民化,為城市工 商業輸送瞭2.6億廉價勞動力;通過計劃經濟的低價征地和市場經濟的高價出讓,政府獲得15.2萬億出讓金和約9.7萬億出讓金收益以及近6萬億抵押貸款 (2012年土地抵押貸款餘額),這筆低成本資金極大地支撐瞭國傢基礎設施建設和城市建設,同時使中國制造產品得以以低成本優勢打入國際市場,促成瞭近十 年的經濟高速發展。





  現在的集體所有,實際上是將土地變成集體組織某些領導所有瞭。



  改革稅制

  (1980年-1998年)

媒體解讀新土改推廣土地股份化 讓農民當股民

  為推行國傢工業化,實施計劃經濟。在城市,通過三大社會主義改造將城市土地國有化;在農村,實行合作化和人民公社化,建立土地集體所有制,但農民沒有完整的所有權和使用收益權。

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  政府靠賣地賺錢 成為改革障礙

  (1953年-1978年)

  政府從征地拆遷上賺錢,再拿著錢搞城市建設。幾千傢城投公司都以土地儲備抵押融資,欠下15-25萬億地方債大都要靠出讓金收益償還。

  1998年修改《土地管理法》,嚴格保護耕地、嚴格控制建設用地為目標。規定禁止集體土地入市,擴大征地范圍,把征收集體土地作為新增建設用地的唯一途徑,由政府壟斷耕地和建設用地的供應和配置。

  還可允許企業辦農場,帶動農民搞農工商一體化。但必須通過農民的股份合作社,由合作社代表農民利益與之談判。應規定除去生產成本以外的收益,按股權返還分 紅;同時要給農民提供產前、產後的社會化服務,如生產資料供應、產後收購等;還要拿出一部分利潤為農村辦社會福利事業。

  在土地管理制度方面,1985年出現一次耕地大減少,糧食大減產,1986年出臺瞭以保護耕地為主要目標的《土地管理法》和國傢土地管理局,實行城鄉土地統管。

  在這兩種公有公用的土地公有制下,土地利用效率很低。農村土地集體化瞭20年,還沒有解決糧食問題;工業用地粗放利用和浪費很大,而城市用地短缺,住房緊張。

  郭書田不同意徹底土地私有化,將所有權歸農民。因為中國農村都是一傢一戶的小農經濟,抵抗市場和自然災害能力很弱。一旦土地私有,土地可能會被有實力者兼並,大量無地農民又會出現。



  土地指標配置不合理

  (1947年-1953年)

  這種對土地出讓金的依賴刺激地方更大規模地征地,使地方經濟走上不可持續的發展道路,也成為改革征地制度、保護農民利益的障礙。

  第一階段



  中國土地制度變遷的四大階段

  將封建土地所有制改為農民土地私有制。

  第二階段

  應推廣江蘇、浙江和廣東等發達省份實踐的土地股份化,把集體所有的土地按一定范圍確權,農民作為入股的股民,這樣就把土地的所有權和經營承包權統一起來瞭,土地就可以流轉瞭。

內容來自sina新聞

  專傢建議

  第三階段

  原國土局規劃司副司長鄭振源提出,要建立一個與地方政府事權相匹配的地稅體系,使地方政府擺脫對土地出讓金的依賴。

  鄭振源說,1998年以來,我國按計劃指標配置建設用地,但由於不掌握各地市場導向下土地需求的完全信息,指標不切實際,分到基層無法滿足實際需求;或是因審批手續繁雜,不能及時得到指標。結果是要麼放棄建設,要麼不批先用或少批多用,使違法用地案件大量發生。

  為解決糧食問題,1980年開始改革,實行聯產承包責任制,把經營權還給農民;國有土地上,因出現瞭私營企業、外資企業,將國有土地的所有權與使用權分離,設立建設用地使用權有償出讓給各種經濟成分的企業使用。

  鄭振源說,現行的《土地管理法》仍沿用計劃經濟時期的辦法:征地補償標準按原用途產值倍數計算。

  郭書田說,政府征收公益性建設用地,必須由政府買單,價格不是政府說瞭算,而是由市場根據土地供求關系形成。同時,政府不再經營二級市場。我國要保證18億畝的耕地紅線,各地建設用地量又很大,總體上是需求量大,供給有限,表現在土地價格上自然是高,農民受益。

  存在問題



  (1998年至今)

  郭書田對記者說,地方政府利用行政手段從農民手裡征收或征用土地,征收是公益性的,如修鐵路等,征用是經營性的。

  政府編制規劃和計劃,制定指令性的耕地保有量、建設用地總量等控制指標,規定一套高度集權又繁瑣的行政審批制度。

  在國務院發展研究中心向十八屆三中全會提交的"383"改革方案中,提出允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場,建立統一土地市場下的地價體系。同時,相應收縮政府征地范圍。

  導致房價上漲



  讓政府擺脫對土地依賴

  鄭振源說,要完善分稅制,建立與地方政府事權相匹配的地稅體系,使地方擺脫對土地出讓金收益的依賴。



  稅制改革首先要調整中央財政和地方財政的比例關系,目前我國采取分稅制,中央拿大頭,約占51%,地方財政占49%。而地方包括省、市、縣、鄉四級財政,有些偏遠、貧困地區還包括村一級財政,鄉政府給村幹部發工資。

  郭書田對記者說,三中全會應該會涉及到稅制改革,但應該是宏觀的,是否會涉及到具體的土地、地方財政的稅收問題很難說,但這些是必須要改革的。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-12/19193718055.shtml

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