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中高端樓盤開發商最受益 房貸證券化短期難救急

內容來自sina新聞

  房貸證券化難以快速推廣

  此外,為瞭應對今年以來的"房貸荒",央行首次提出鼓勵銀行業金融機構探索發行住房抵押貸款支持證券(以下簡稱MBS),多位業內人士認為,雖然MBS的發行有助於緩解房貸緊縮與房企的資金壓力,不過由於目前擔保機制、利率倒掛等難題尚未解決,短期內大范圍推廣的可能性不大。

  主打改善性產品房企最受益

  在歐陽捷看來,本次房貸政策調整最大的亮點在於從此前 "認房又認貸"的標準台中北區農地貸款,放松至"認貸不認房",隻要客戶以往貸款已結清,哪怕名下還有一套房也可以享受首套房的優惠待遇,這等於是降低瞭改善型買傢的入市門檻,放大瞭金融杠桿,換房需求有望獲得釋放。

  "由於受利率倒掛的影響,幾年前發放的房貸基本都是基準利率85折左右,平均利率約在5.56%,而市場上15年AAA的債券利率在5.8%,這就形成負利差,因此無論是個人投資者還是銀行體系之間購買的意願很低,對MBS的推廣帶來巨大的障礙。由於隻有長期資金利率明顯下行,MBS的收益率才具備吸引力",香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為。

  歐陽捷表示,房企應該借助政策利好堅決去庫存,通過提高周轉速度提升回報並降低負債率,而並非盲目漲價導致錯失出貨良機。

  "與之相對,對於首次置業買傢而言,央行重申首套房貸款利率最低7折基本沒有意義。"歐陽捷表示,由於受利率和銀行負債成本攀升的影響,本次政策的調整對於主打首次置業產品的開發商帶來的幫助有限。

  傢和集團副總裁張建勛告訴記者,如果從企業類型來看,受益最大的應該是中高端產品占比較大的房企,例如融創、綠城、華僑城等銷售均價較高的房企,新政的實施有助於提高它們的周轉速度;其次是產品佈局較為均衡、在一二線城市比重較高的龍頭房企如中海、保利,因為這類型城市的住房改善需求更為旺盛。

  節前出乎意料的央行房貸救市政策,讓承受著巨大業績壓力的上市房企終於松瞭一口氣。

  除瞭房貸政策的變化,央行發佈的文件表示,鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

  歐陽捷表示,在房地產市場下行的環境下,通過發行長期限專向金融債和MBS,可以讓銀行把過去發放的房貸以證券的形式賣出去,以騰出更多的資金頭寸並增加銀行按揭貸款配土融高雄大社土融置動力。

  "目前房地產企業的資金來源主要包括自有資金、銷售回款、開發貸款與社會融資,這其中銷售回款占比往往在50%以上。"張建勛認為,今年房貸緊縮恰恰對銷售回款帶來極大的壓力,因此MBS的探索發行對於緩解房企資金壓力將帶來巨大的積極作用。

  不過,作為一種資產證券化產品,MBS要在短期內大面積推廣困難不少。目前,國內尚沒有機構能對此類金融產品提供國傢信用擔保,這是MBS的發行需要面臨的首要難題。

  新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示,在目前資金成本高企的大背景下。"認貸不認房"的調整對改善性需求帶來直接利好,預計中高端產品占比較多的房企將是最大的受益者。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08332936320.shtml

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柯星義

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