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內容來自sina新聞

二胎房貸 二胎房貸銀行利率比較貸款全省皆可處理局部松綁無礙中國樓市緩慢擠泡沫進程

  今年來樓市陷入高位調整，看跌情緒濃重

  地方放松樓市調控案例增多

  中國樓市正經歷緩慢擠泡沫過程

  彈藥在手，樓市劇烈調整尚不足慮

  路透北京5月9日 -面對今年以來中國樓市高位調整加重看跌情緒，業內期待的調控局部松綁正成為現實，卻也引發地方政府該不該"救市"的激辯。不過業內人士認為，這隻是中央"分城施策"調控原則的體現，中國樓市緩慢擠泡沫進程仍將繼續。

  他們並表示，不必對房地產這種周期性行業的正常調整憂心忡忡，此番調整的主導因素來自於信貸收緊，政府手中有充足的彈藥應對樓市的下行，而適度調整更利於行業長期發展。

  "市場預期比較重的情況下，政府要發出一些適當的微調的聲音。"中國房地產協會副會長朱中一對路透表示，比如出臺支持首套房、單獨二孩的政策，供大於求的城市對限購的適度放開，對地方的一些政策中央也要少一些幹預。

  他認為，房地產業目前是四期疊加，即增速換檔期、結構調整期、政策完善期，以及品質提升期疊加。在完善長效機制之時，也應遵循規律，對現行的政策可以適當地預調和微調，掌握好調控藝術，房地產泡沫問題可以慢慢解決，否則可能對經濟造成威脅。

  事實上，本屆政府構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系的理念已深入人心，與過去部分城市微調政策才出即被叫停不同，隨著各地樓市差異加劇，在"分城施策、分類調控"的原則下，近期已有數個城市放松政策獲得默許。

  繼廣西南寧正式發文允許北部灣經濟區戶籍居民傢庭在南寧市購房後，安徽銅陵、浙江寧波等多個城市近期也推出一系列優惠或放松政策，涉及住房公積金貸款、契稅補貼、放寬購房資格限制等。

  中原地產報告分析認為，在市場成交短期內難現起色的情況下，個別城市的政策放松落地將引發後續諸多城市跟進。他們認為有五類城市最有可能放松，庫存消化周期超過一年的(如寧波、天津)，第一季度成交面積大幅下滑的(杭州、東莞等)，購地銷售比過高的(唐山、大連等)，今年第一季度土地出讓金過低的(海口、深圳等)，以及有實質性降價樓盤的(杭州、常州等)。

  而未來地方政策的微調及松綁形式可能包括：為非戶籍資格審查放松，限購范圍放松，調整普通住宅界定標準，為限價政策放松，提供購房落戶及優惠等刺激性手段。

  不過與此同時，對於地方政府該不該出手"救市"的爭辯也再度甚囂塵上。新華社近期評論就指出，當下樓市確已呈分化態勢，各地冷熱不均，風險固不可忽視，危機亦不宜放大。從長遠來看，以長效機制來取代限購、限貸等硬性措施是大勢所趨，一些地方政府選擇"救市"，應當三思慎行。

  看空氛圍濃重

  自今年2月杭州樓盤降價引發爭端以來，降價現象已向多個高庫存城市蔓延，甚至在上海這類一線城市的郊區，也出現瞭降價的高檔樓盤。

  與此同時，二手市場房價也開始松動，即便在房價相對堅挺的北京，據鏈傢地產[微博]統計，今年以來掛牌價下調比例和下調幅度均呈現出逐月擴大的趨勢，至今年4月，掛牌價下調比例和下調幅度分別達到87.1%和2.2%。

  在緊信貸和觀望情緒主導下，4、5月的中國樓市延續一季度疲弱之勢，成交仍低迷，中介機構統計"五一"假期成交量降至近四年以來的歷史低位，房價漲幅也已持續放緩並顯現下行跡象，4月百城新建住宅均價同環比漲幅均連續第四個月收窄，易居一手房價格288指數環比則在連升21個月後首次出現微跌。

  "4月樓市銷售依然不好，5月會有更多的項目降價。"中原集團研究中心總監劉淵稱，據其瞭解一些上市大房企為沖上半年業績，接下來會增加供應並降價，這樣的話小房企也會跟進。就目前而言，降價樓盤銷量不錯，預計5月有降價樓盤的城市會出現價跌量升。

  五一期間網上流傳的一份萬科(000002.SZ: 行情)副總裁毛大慶在內部沙龍上的發言更是加重市場看空氛圍，他引用詳實的數據，表達瞭對高庫存、高地價的兩類城市房地產業透支的擔憂，不過當事人對此不置可否，稱自身一貫比較強調風險。

  "現在房價還在跌，我還是繼續觀望一陣，等拐點來瞭再出手。"一位計劃換房的上海金融從業人士表示，盡管中介不停電話催促，他仍保持淡定，他認為隻有等銀行開始放松抵押貸款，才是結束觀望之時。像這類持降價預期而按兵不動的剛需不在少數，另一位上海的房地產咨詢機構人士雖在年初已有購房計劃，但一再推遲至今未出手。

  彈藥充足

  盡管近期樓市看空氛圍濃重，潛在風險亦不可低估，但多數業內人士認為本輪下調仍屬正常周期性調整，是逐漸擠泡沫回歸市場基本面的過程，亦在中央容忍范圍內，即便房地產大幅下滑，政府也有充足彈藥應對。

  不過不少人士均認為目前尚未到需要大肆動用彈藥的階段，市場強於2008年、2012年的低谷，適當調整擠掉前幾年高速發展形成的泡沫也有利於行業長期健康發展。

  業內人士同時指出，就以往經驗看，地方救市的效果有限，僅能短期提振，加之當前各地情況分化，整體市場人氣未必有大的改善。本輪市場下滑主要原因在於信貸環境的趨緊，而這一狀況目前尚未有改觀，後市仍需繼續關註信貸政策走向。

  "政府仍有能力和意願應對房地產下行，"投行瑞銀在報告中表示，考慮到房地產在經濟中的關鍵地位，決策層幾乎肯定會采取措施緩和房地產下行的影響，包括加大基礎設施投入、加快保障房建設、加快取消三四線城市的戶籍限制、允許地方放松目前的房地產調控政策、以及最後一招--全面放松貨幣及信貸政策。

  鑒於房地產投資已顯疲態，一季度增速明顯下降至16.8%，新開工面積同比大減25.2%，中央已加強對基建的支持力度以對沖房地產下行風險。業內人士此前透露，中國鐵路總公司近期召開電話會議，明確將今年全年投資總額增至8,000億元人民幣以上，這已是鐵路投資年內第三次上調。

  國土資源部土地勘測規劃院地價所所長趙松認為，新型城鎮化的進程、現行宏觀經濟特征，以及正在經歷的深化改革，特別是國傢治理模式、理念的轉變，這三項因素的疊加，將來會主導房地產市場的發展。

  "政府應該有所為有所不為，要為什麼，要側重於制度機制向市場化方向培育，盡量少動用行政之手幹預。"她在一次業內會議上表示，在引導預期方面也可平鎮房屋土地貸款以發揮作用，要避免把一些點上的問題炒成面上的問題，形成強大的市場預期，從而推動市場的大幅波動。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/19352724925.shtml

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